楼市调控持续深入、行业竞争日渐激烈，2019年的中国房地产行业必须迈步踏出舒适圈了。7月26日，房地产行业领袖们齐聚博鳌·21世纪房地产论坛探讨“稳定平衡视野下的中性增长”。
事实上，房地产进入新周期，要求业界必须跳出原有框架来理解市场发展的新逻辑。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出：“过去人口流向塑造城市房地产市场格局，现在房价反过来在影响人口流向。房价高不代表市场动能强，过高的房价反而抑制市场可持续增长。”那么，在新周期里应当如何衡量市场潜力，又如何因势而变？
城市购房动能：首置决定持续性，改善决定变化幅度
一个城市的购房动能是房地产市场持续、稳定增长的能力。许小乐坦言：“当前对房地产市场的判断存在一种路径依赖和误区，即以房价来衡量城市购房能力，将高房价视为高能力，陷入‘高房价-买房-房价涨’的预期循环。”许小乐坦言，只有短期价格上涨，没有稳定交易量支撑的增长，实际上缺乏持续性购房动能。
事实上，许小乐的观点已经被佐证，房价只涨不跌的神话正在被打破。贝壳研究院数据显示，2018年到今年上半年，一些热点城市房价出现持续下跌。上半年，全国100个城市中，房价同比去年下跌的城市有56个，上涨的城市有44个。其中，一线城市北京、上海上半年房价指数分别同比下跌2.8%、2.6%。
同样在调控之下，为什么有些城市受到的冲击小并且短暂，而有些城市受到的冲击大并且持续？许小乐认为，表面上是各个城市不同的调控力度，深层原因则在于城市房地产市场内在结构的差异。
“首次置业群体是撬动市场的底火，他们会在新房和二手房之间选择，通过影响换房链条决定市场的持续性。”许小乐称，当前调控的核心是降低首置群体进入市场的能力，同样是上调首付比例，对房价较低的城市影响不大，但在房价过高的城市，首置群体进不来，换房驱动力不足，市场受到的影响就大。可以说，首置人群是城市的“现金流”。
基于以上分析，许小乐认为，房价高不代表市场动能就强，过高的房价反而成为房地产市场积蓄动能的抑制力量。“我们提出以购房动能作为衡量市场的新指标，城市购房动能的关键在于市场可持续能力，核心是购房需求的转化。”
许小乐介绍，贝壳研究院与21世纪产业研究院一同选择城市住房自有率、房价收入比、二手房成交占比及换房群体所占比例等指标数据来刻画潜在刚需规模、刚需入市难度及刚需入市带动的换房规模三个核心变量，进而对全国100个城市的购房动能进行排名。
二次“房改”：盘活存量资源，回归居住本质
“从榜单排名我们可以看到，深圳刚需持续力最强，武汉改善转化力最强，但收缩城市动能偏弱。”许小乐表示，深圳因巨大的潜在刚需规模居于首位，北京、上海则由于刚需转化难度较大排挤了潜在需求而次之。二线城市武汉因政策利好突围成榜单黑马，位居改善性购房动能首位。整体来看，一线及重点二线城市基本进入TOP20，其中西安和成都也分别以0.46、0.15的动能指数跻身TOP15。
在单个城市之外，近几年城市圈成长性明显。然而，许小乐分析认为，“城市圈总体动能取决于内部平衡性和城市动能的方差，圈内动能接近，市场持续性因区域融合而增强。”那些住房成本过高的城市，将受到高房价的束缚而变得不可持续。相反，住房成本相对合理的城市会在未来的竞争中显现出优势。从榜单数据来看，环京城市圈呈两极分化，北京、天津分列第2、10位，廊坊、保定等河北省城市均排名40开外；环沪城市圈购房动能呈梯队分布，沪苏杭位列第一梯队，无锡、常州次之，南通、嘉兴、湖州等城市动能相对较低居于第三梯队；环深城市圈购房动能分布均衡，深圳、广州购房动能最大，珠海、东莞、佛山、中山等相差不大排在中位，江门最小。
城市的发展潜力直接影响到开发企业投资布局。许小乐认为，企业增量布局既要考虑未来整体的城市潜力，也要考虑开发业务的空间。当前，存量住宅及社区的更新改造潜力巨大，堪称房地产“第四战场”（新房、二手房、租赁、存量改造）。他表示大量专业居住服务者将介入存量老旧小区，包括社区物业管理、房屋改造装修、房屋流通等。同时，医疗、教育、养老、健身等社区服务的价值链条也不断延长。
如果说98年启动的“房改”实现的是我国住房市场化的从0到1，那么，当下似乎正是启动“二次房改”的恰当时点。“1998年第一次房改是确立了市场化的生产机制，把房子盖了出来；第二次房改的核心含义是让存量住房得到更好的地维护，重新思考居住的本质需求是否已经被照料，让老百姓从‘有得住’到‘住得好’。这里面涉及的改革内容非常大，包括存量房流通市场的规范、租赁行业的发展、社区运营和服务，需要建立服务于存量房屋的金融、税收、土地制度，构建起循环可再生的住房体系。”许小乐表示。
